부동산 세제개편안 2026 — 사업자 보유주택 비거주·양도세 30억원 문턱 체크

부동산 세제개편안 2026에서 사업자가 먼저 볼 부분은 “내가 사는 집인가, 보유만 하는 집인가”와 “양도가액 30억원 문턱을 넘는가”입니다.

재정경제부 개편안은 거주용 1주택은 보호하되, 비거주 주택과 다주택, 일정 가액 이상 주택의 종부세·양도세 혜택을 줄이는 쪽이죠.

중앙일보는 8월 6일 보도에서 이번 개편안에 종부세 기본공제, 세액공제 한도, 양도세 공제 한도처럼 세금을 가르는 숫자가 많아졌다고 짚었습니다. 특히 20억원에 산 집을 30억원과 30억100만원에 각각 팔 때 세금 차이가 약 900만원까지 벌어질 수 있다는 사례를 들었죠.

제가 재정경제부 공식 FAQ와 보도를 직접 확인해봤을 때, 소규모 사업자에게 중요한 건 “세금이 오른다”는 말 자체보다 보유 목적을 증명할 자료입니다.
대표 개인 명의 집, 법인 명의 사택, 임대 중인 주택, 가족 거주 주택이 섞여 있다면 2027년 이후 적용 시점 전에 목록부터 나눠두는 편이 안전합니다.

비거주 주택이면 종부세 기본공제부터 달라집니다

재정경제부의 2026년 세제개편안 부동산 세제 FAQ는 거주용 1주택의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이는 반면, 비거주 1주택은 12억원에서 9억원으로 낮춘다고 설명합니다. 다주택자는 9억원을 그대로 받는 구조가 아니라 4억원 + 5억원 중 거주주택 비중 방식으로 바뀝니다.

사업자 입장에서는 “주택 수”만 세던 방식에서 한 걸음 더 들어가야 합니다.
어느 집에 실제 거주했는지, 임대한 집은 어떤 계약 상태인지, 법인 명의 주택이 업무용인지 복리후생용인지 자료가 나뉘어야 하죠. 종부세 신고 시즌에 기억으로 맞추기에는 위험한 항목입니다.

양도세는 30억원 기준과 거주공제 한도를 봐야 합니다

원문 보도에서 눈에 띄는 사례는 양도가액 30억원 문턱.
정부안은 10년 이상 거주한 1주택자가 양도가액 30억원 이하 주택을 팔 때 양도세 기본공제를 250만원에서 2500만원으로 높이는 내용을 담고 있습니다. 반대로 30억원을 살짝 넘으면 이 혜택 계산이 달라질 수 있어 매도가격 협상 때 세후 금액을 따로 봐야 하죠.

재정경제부 FAQ도 양도세 공제 수준 합리화를 설명하면서, 일정 가액 이상 주택에는 거주공제 한도를 두겠다고 밝혔습니다. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원처럼 단계 적용 일정이 언급되므로, 지금 매각을 검토 중인 대표라면 “언제 팔까”보다 “내 공제 근거가 거주기간으로 설명되는가”를 먼저 확인해야 하고요.

법인 대표는 개인 명의와 법인 명의를 분리해야 합니다

비즈서포트 독자라면 개인 투자자와 다른 지점이 있습니다.
대표 개인 명의 주택, 법인 명의 숙소나 사택, 임직원 거주용 주택이 한 장부 안에 섞일 수 있다는 점이죠. 이번 개편안이 곧바로 모든 사업자에게 같은 세액을 만든다는 뜻은 아니지만, 명의와 실제 사용 목적이 어긋나면 설명 부담은 커집니다.

예를 들어 대표 가족이 사는 집은 거주 사실을 설명할 수 있어야 하고, 임대 중인 집은 계약서와 임대소득 신고 흐름이 맞아야 합니다. 법인 명의 주택은 회계 장부, 임직원 사용 기록, 임대차 여부를 따로 봐야 하죠. 세무 상담을 받을 때도 이 세 갈래를 섞어 말하면 계산이 흔들립니다.

시행 일정은 아직 개편안 단계로 봐야 합니다

이번 내용은 2026년 8월 6일 기준 정부 세제개편안과 보도 내용을 바탕으로 한 정리입니다.
재정경제부는 종부세를 2027년부터 2년간 단계적으로, 양도세는 2027년 1년 유예 뒤 2028~2029년 단계적으로 시행하는 방향을 제시했습니다. 국회 논의와 하위 규정에서 세부 문구가 바뀔 수 있다는 점은 남겨둬야 하고요.

그래서 지금 당장 할 일은 세액을 단정해 계산하는 게 아닙니다.
주택별 명의, 실거주 기간, 임대차계약, 공시가격, 매각 예상가를 한 장 표로 묶어두세요. 세무사에게 상담할 때도 이 자료가 있으면 “비거주인지 아닌지”와 “30억원 문턱에 걸리는지”를 훨씬 빨리 볼 수 있습니다.

FAQ

Q. 사업자가 집 한 채만 갖고 있어도 비거주이면 종부세가 늘 수 있나요?
개편안 기준으로는 거주용 1주택과 비거주 1주택의 기본공제액이 다르게 제시됐습니다. 실제 세액은 공시가격, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제 여부에 따라 달라지므로 세무 계산은 별도로 해야 합니다.

Q. 30억원보다 100만원 높게 팔면 무조건 손해인가요?
원문 보도는 특정 가정에서 세금 차이가 크게 벌어지는 사례를 든 것입니다. 취득가, 거주기간, 필요경비, 공제 적용 여부에 따라 결과가 달라지니 매매가를 정하기 전 세후 금액으로 다시 계산해야 합니다.

Q. 법인 명의 사택도 이번 개편안과 관련이 있나요?
법인 명의 주택은 개인 1세대 1주택과 판단 구조가 다를 수 있습니다. 다만 업무용·복리후생용·임대용 사용 목적을 장부와 계약서로 설명해야 하는 점은 그대로 중요합니다.

Q. 지금 바로 팔아야 하나요?
그렇게 단정하기는 어렵습니다. 개편안은 단계 시행과 국회 논의가 남아 있고, 다주택자 양도세 중과 한시 완화처럼 함께 볼 항목도 있습니다. 매각 판단은 보유세 부담, 임대수익, 대출, 사업 현금흐름을 같이 놓고 계산하세요.

참고·확인한 자료
· 중앙일보: 100만원 더 벌려다 900만원 토한다…곳곳에 숨은 세금폭탄
· 재정경제부: 2026년 세제개편안 부동산 세제 FAQ
· 파이낸셜뉴스/Daum: 안 살면 稅폭탄…거주 공제 12억→14억, 비거주 12억→9억
이 글은 2026년 8월 6일 공개 자료를 직접 확인해 사업자 보유주택 점검 관점으로 정리했습니다. 세무 자문이 아니며, 실제 신고·매각 전에는 국세청·재정경제부 최신 안내와 세무 전문가 확인이 필요합니다.

함께 읽으면 좋은 글

퇴직소득 지급명세서 제출 2026 — 직원 퇴사 후 3월 10일·폐업기한에서 막힐 때소득금액증명원 발급 2026 — 종합소득세 신고 뒤 7월 조회가 안 될 때국세 전자고지 신청·해지 2026 — 우편 고지서 안 오고 알림이 누락될 때수정세금계산서 발급 2026 — 공급가액 변동·계약해제 작성일자에서 막힐 때